Autor: Alina Cornea, Counsel
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcțiilor (Codul Urbanismului) reprezintă o reformă structurală fără precedent în dreptul imobiliar din România, aducând într-un singur act normativ reguli care, până acum, erau răspândite în mai multe acte normative. Astfel, Codul Urbanismului elimină paralelismele legislative, redefinește documentațiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) și impune un cadru digitalizat unic pentru autorizare. Deși nu a intrat încă în vigoare, acesta a fost publicat pe 10 august 2026 în Monitorul Oficial, urmând să își producă efectele la 15 zile de la publicare.
Dinamica pieței imobiliare și a dezvoltării urbane din România a intrat, astfel, într-o etapă de recalibrare profundă, iar contrastul dintre anul trecut și recalibrarea din vara anului 2026, este evident. Dacă în aceeași perioadă din 2025 sectorul imobiliar funcționa încă sub impulsul cadrului legislativ fragmentat, astăzi asistăm la o disciplinare forțată a pieței.
Efectele previzibile ale acestui nou act normativ se traduc deja printr-o curățare structurală a pieței, o reevaluare a portofoliilor de terenuri și o redefinire strictă a proceselor de due diligence în tranzacțiile imobiliare.
Redefinirea documentațiilor de urbanism
Până recent, în 2025, modelul predominant de expansiune imobiliară a fost propulsat de Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) de inițiativă privată, cu un puternic caracter derogatoriu. Această pârghie oferea dezvoltatorilor posibilitatea de a forța indicatorii urbanistici maximi pentru a obține un randament superior pe metru pătrat, adesea în detrimentul unei viziuni urbane unitare.
Codul Urbanismului introduce delimitări imperative ce securizează strict ierarhia planificării teritoriale, după cum urmează:
- Planul Urbanistic General (PUG): PUG-ul își consolidează poziția de act normativ-cadru care fixează regulile de construire la nivelul întregii localități. O noutate pentru piață o reprezintă termenul-limită impus autorităților locale – PUG-urile cu o vechime mai mare de 7 ani vor trebui obligatoriu actualizate și aprobate în termen de maximum 3 ani de la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului. Pentru autoritățile locale care întârzie derularea acestor proceduri, consecințele sunt severe – riscând blocarea accesului la fonduri rambursabile sau nerambursabile, sub orice formă, începând de la data rămânerii definitive a actului de constatare emis de I.S.C. – iar pentru investitori, perioada de tranziție poate aduce incertitudine până la adoptarea noului cadru local.
- Planul Urbanistic Zonal (PUZ): Deși legiuitorul menține dreptul investitorilor privați de a iniția un PUZ pentru reconversii funcționale sau modificări de parcelar, marja de manevră este acum strict plafonată. Conform Codului Urbanismului, majorarea indicatorilor urbanistici esențiali (POT și CUT) este limitată la un maximum de 20% față de valorile inițiale din PUG și poate fi aplicată o singură dată.
- Planul Urbanistic de Detaliu (PUD): PUD-ul primește prerogative noi, dar condiționate cu strictețe. Codul Urbanismului permite ajustarea limitată a indicatorilor urbanistici prin PUD (inclusiv majorarea POT/CUT cu maximum 20% sau adaptarea înălțimii), însă exclusiv din rațiuni tehnice și arhitecturale imperative: constrângeri geometrice ale parcelei, alinierea la cornișele existente sau necesitatea acoperirii calcanelor existente. Astfel, PUD-ul devine un instrument de integrare armonioasă în țesutul urban existent, nicidecum o „portiță” pentru ocolirea limitărilor din PUG sau PUZ.
Această clarificare generează o ajustare de valoare pentru terenurile achiziționate în trecut sub promisiunea unor rezonări viitoare. Peisajul actual indică o consolidare a pieței în favoarea actorilor economici capabili să dezvolte proiecte conforme direct cu PUG-ul existent, în timp ce segmentul de tranzacții cu terenuri înregistrează o orientare clară a cumpărătorilor instituționali spre amplasamente care beneficiază deja de infrastructură și reglementări mature.
Fereastra de 1 an pentru intrarea în legalitate și efectele asupra celerității tranzacțiilor
O vulnerabilitate recurentă în tranzacțiile imobiliare vizează regimul construcțiilor edificate neconform. Abaterile de la autorizația de construire – identificate frecvent în faza de due diligence, la momentul recepției sau în preajma finalizării tranzacției – generează riscuri majore, blocând intabularea și vânzarea activelor.
Codul Urbanismului abordează frontal această problemă prin instituirea mecanismului autorizației de regularizare. Ca regulă de bază, acest instrument reparatoriu este destinat exclusiv proiectelor mici (locuinţe unifamiliale cu regim de înălţime parter/parter şi etaj cu o suprafaţă construită desfășurată de maximum 150 mp, anexe în suprafaţă construită desfășurată de maximum 150 mp, şi pentru lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public).
Prin excepție, legiuitorul a creat o perioadă de tranziție: timp de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcţii (inclusiv proiecte comerciale, logistice sau rezidențiale mari) realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Totuși, această „fereastră de oportunitate” nu este o amnistie, ci impune un filtru tehnic și financiar extrem de sever, condiționat de mai mulți factori:
- Regularizarea este admisă exclusiv dacă lucrările executate se încadrează în reglementările urbanistice deja aprobate la data solicitării;
- Sunt obligatorii expertize tehnice laborioase care să ateste îndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale de calitate (rezistență mecanică, securitate la incendiu, igienă, siguranță în exploatare etc.), precum și respectarea legislației de mediu. În plus, primăria poate impune executarea unor lucrări fizice de aducere la conformitate a clădirii;
- Solicitantul trebuie să își achite toate obligațiile fiscale și contravenționale. Impactul major vine din multiplicarea costurilor de autorizare de zece ori față de valoarea standard care ar fi fost datorată pentru o execuție legală.
Omiterea parcurgerii acestei proceduri în termenul de 1 an atrage consecințe grave pentru proiect. Astfel, autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligația de a solicita instanței competente desființarea construcţiilor realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea executării lucrărilor de construire, care nu au obținut autorizația de regularizare.
În piața investițiilor imobiliare, acest nou regim se traduce printr-o prelungire a calendarului de tranzacție și o reconfigurare a mecanismelor de garanție.
Structurarea tranzacțiilor impune acum cerințe contractuale ferme: se vor utiliza condiții suspensive care să oblige vânzătorul să obțină autorizația de regularizare anterior finalizării tranzacției. De asemenea, mecanismele de retenție a prețului (escrow) vor trebui supradimensionate pentru a acoperi nu doar eventualele reparații fizice, ci și onorariile de expertiză și taxele administrative majorate de zece ori. Deși etapele de verificare devin mai laborioase și tranzacțiile pot dura mai mult, la finalul procesului, gradul de certitudine juridică privind valoarea reală și siguranța activelor imobiliare crește semnificativ.
Digitalizarea procedurilor și Ghișeul Unic Național
Elementul de noutate structurală ce urmează a fi asimilat în arhitectura administrativă rezidă în migrarea treptată a circuitului de avizare și autorizare într-un ecosistem digital integrat: Platforma națională de planificare urbană și teritorială şi autorizare a construirii (care reunește Ghișeul unic național de autorizare a constructiilor și Geoportalul național de urbanism).
Ghișeul Unic Național va funcționa ca un „hub” tranzacțional bidirecțional. Acesta va permite solicitanților și autorităților un flux de lucru complet: de la transmiterea documentațiilor pentru certificate de urbanism și autorizații, până la comunicarea directă pentru clarificări și, în final, emiterea și primirea propriu-zisă a autorizațiilor de construire sau desființare.
Trebuie subliniat însă un aspect pragmatic: mutarea procedurilor în mediul online nu garantează, prin ea însăși, dispariția blocajelor. Legiuitorul a prevăzut o perioadă de operaționalizare etapizată de până la 5 ani de la publicarea Codului Urbanismului. Eficiența reală a acestui ecosistem va depinde, astfel, de interoperabilitatea bazelor de date ale statului și de capacitatea administrativă a autorităților locale de a asimila noile fluxuri.
În absența unei execuții tehnice și instituționale impecabile, digitalizarea riscă să schimbe doar interfața procedurilor, lăsând intacte dificultățile operaționale cu care se confruntă astăzi capitalul privat.
Precedentele europene și lecțiile tranziției
Pentru a înțelege pe deplin mutațiile din spațiul românesc, este imperativă plasarea reformei românești în contextul evoluției istorice a dreptului european.
Din punctul de vedere al evoluției doctrinare, România nu a inaugurat o paradigmă juridică izolată prin adoptarea Codului Urbanismului, ci a parcurs un traseu de codificare pe care alte state membre ale Uniunii Europene l-au experimentat în urma unor perioade lungi de expansiune urbană dezordonată.
În Franța, arhitectura modernă a dreptului urbanismului (sistematizată prin Code de l’urbanisme) a apărut ca o reacție directă la expansiunea haotică, separând riguros planificarea teritorială de autorizarea individuală. Introducerea documentațiilor de tip Plan Local d’Urbanisme (PLU), a urmărit să elimine în mare măsură derogările ad-hoc, generând la acel moment un șoc de adaptare pentru micii dezvoltatori obișnuiți cu negocierea directă la nivel de primărie. Piața franceză s-a concentrat rapid în favoarea marilor actori capabili să conceapă proiecte pe termen lung, perfect integrate în viziunea colectivă a comunităților.
În mod similar, Spania a traversat un proces laborios de disciplinare prin Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, adoptată și reformată succesiv după crizele imobiliare provocate de dezvoltările necontrolate pe litoralul mediteraneean. Legislația spaniolă a restrâns drastic posibilitatea de a reclasifica terenurile agricole în terenuri construibile prin decizii locale izolate, impunând garanții de mediu și de infrastructură extrem de rigide. De cealaltă parte, Germania menține prin Baugesetzbuch (BauGB) o ierarhie strictă între planul de pregătire a construirii (Flächennutzungsplan) și planul obligatoriu de construire (Bebauungsplan). În ambele state, principala dificultate de tranziție a fost adaptarea administrațiilor locale la procesele digitale și soluționarea litigiilor tehnice privind recunoașterea drepturilor dobândite, aspecte pe care ne așteptăm să le vedem și pe piața din România, odată cu aplicarea efectivă a Codului Urbanismului și cu debutul perioadei de tranziție.
Concluzii
Analiza retrospectivă a dreptului imobiliar din România preconizează o tranziție de la piața fragmentată a anului 2025, la un mediu de afaceri ce se prefigurează a fi ghidat de rigoare juridică, odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări din vara anului 2026. Optând pentru o soluție de unificare legislativă inspirată din marile coduri europene, legiuitorul român instituie o disciplină administrativă și contractuală severă.
Deși faza de tranziție va produce ajustări de evaluare a terenurilor, disconfort logistic și o regândire a contractelor de M&A imobiliar, noua paradigmă aduce România în rândul statelor europene cu un cadru de urbanism matur. Pe termen mediu și lung, acest efort de codificare este capabil să asigure securitatea tranzacțiilor, stabilitatea circuitului civil și eliminarea speculațiilor care au vulnerabilizat dezvoltarea urbană în ultimele decenii.
About Suciu Partners
Suciu Partners este o firmă de avocatură românească de top, construită pe o bază de excelență juridică, conștiință comercială și un angajament neclintit față de succesul clienților. Funcționând ca o firmă de avocatură comercială cu servicii complete de peste 10 ani, Suciu Partners oferă consultanță corporațiilor locale și internaționale, fondurilor de capital privat și investitorilor instituționali cu privire la cele mai complexe chestiuni tranzacționale, de reglementare și contencioase din România și din regiunea mai largă a Europei de Est și Centrală.
Contact: